Помогать - не помогать...
Mar. 10th, 2009 06:08 pm![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
tyoma_catАдминистрация Обамы раскрыла детали 75 миллиардного плана помощи испытывающим трудности с выплатой ипотечной ссуды.
Первая группа, кому собираются помогать, - взявшие займ в Fannie Mae или Freddie Mac, платящие вовремя, смогут перефинансировать свои ссуды до середины 2010 г. Таковых может быть до 5 миллионов домовладельцев.
Вторая группа - испытывающие серьезные финансовые трудности (например, снижение дохода, кому подняли процент по ипотечному кредиту, слишком большой долг за дом сравнительно с доходом и т.п.). Этим 4 миллионам предлагают до конца 2012 г. подать заявление на "модификацию" ипотеки, с тем, чтобы за счет снижения процента по ссуде (вплоть до 2% годовых), их месячные выплаты не превышали 38% дохода, причем государство будет субсидировать до 31% от месячного дохода.
Причем стоимость гос.помощи может возрасти, т.к. потерявшие из-за инициатив правительства деньги инвесторы подадут в суд.
Республиканцы давно говорят о серьезном моральном воздействии на граждан государственной помощи тем, кто безответственно себя вел, набирая ссуды и покупая то, что не мог себе позволить. Я забираться в ту степь не хочу, меня волнует другое.
Соотношение стоимости дома к доходу до уплаты налогов обычно рекомендуется между 2.5 и 4 (данные по Англии и США). Более высокое соотношение ограничивает возможности покупателей.
Более того, в среднем случае размер ипотечной ссуды в Северной Америке (при небольшом - 5-10% -первоначальном взносе) ограничивается тремя годовыми доходами семьи.
Выплатить ссуду больше, чем 4 брутто-дохода, без серьезного снижения уровня жизни невозможно, что делает бессмысленной покупку дома.
Агенты по продаже недвижимости любят говорить о том, что цена домов не падает, но все время растет. Это не так. Цена недвижимости ограничивается финансовыми возможностями покупателей, их доходом. Если последний растет, то может расти и цена. В краткосрочной перспективе снижение процента по ипотечным ссудам может имитировать рост дохода.
Дикий рост цена на недвижимость в США 1997-2006 гг объясняется сочетанием нескольких факторов: закачкой экономики "дешевыми" деньгами (снижение ставки центробанка - ФРС), появлением новых финансовых механизмов, позволяющих создавать дериваты на основе заложенных ипотечных ссуд, ростом, а потом "схлопыванием" "пузыря" дот-комов (не нашедшие приложения на бирже излишки денег вкладывались в недвижимость), выдачей ссуд плохим заемщикам и т.п. Всё это привело к появлению обычной финансовой пирамиды на рынке недвижимости.
С 2006 года пирамида рушится, но пока цена среднего дома выше, чем нужно для начала роста (3.6 годовых дохода вместо 3, а с учетом падения доходов у работающих, потери накоплений и инвестиций из-за падения на биржах, цена должна продолжать падать и дальше, даже ниже 3).
Помощь высокорисковым заемщикам, кроме расходов, ограничит предложение жилья, что не даст цене среднего дома снизиться до приемлемых значений. Что отсрочит восстановление строительной индустрии и роста на рынке недвижимости, следовательно, отсрочит выход из рецессии.
Потому при небольших имиджевых потерях (на ближайшие два года), можно было бы достичь скорейшего восстановления экономики. Однако демократы предпочли затянуть кризис, что приведет к потере мест в Конгрессе через 2 года, а то и к проигрышу на президентских выборах в 2012.
Первая группа, кому собираются помогать, - взявшие займ в Fannie Mae или Freddie Mac, платящие вовремя, смогут перефинансировать свои ссуды до середины 2010 г. Таковых может быть до 5 миллионов домовладельцев.
Вторая группа - испытывающие серьезные финансовые трудности (например, снижение дохода, кому подняли процент по ипотечному кредиту, слишком большой долг за дом сравнительно с доходом и т.п.). Этим 4 миллионам предлагают до конца 2012 г. подать заявление на "модификацию" ипотеки, с тем, чтобы за счет снижения процента по ссуде (вплоть до 2% годовых), их месячные выплаты не превышали 38% дохода, причем государство будет субсидировать до 31% от месячного дохода.
Причем стоимость гос.помощи может возрасти, т.к. потерявшие из-за инициатив правительства деньги инвесторы подадут в суд.
Республиканцы давно говорят о серьезном моральном воздействии на граждан государственной помощи тем, кто безответственно себя вел, набирая ссуды и покупая то, что не мог себе позволить. Я забираться в ту степь не хочу, меня волнует другое.
Соотношение стоимости дома к доходу до уплаты налогов обычно рекомендуется между 2.5 и 4 (данные по Англии и США). Более высокое соотношение ограничивает возможности покупателей.
Более того, в среднем случае размер ипотечной ссуды в Северной Америке (при небольшом - 5-10% -первоначальном взносе) ограничивается тремя годовыми доходами семьи.
Выплатить ссуду больше, чем 4 брутто-дохода, без серьезного снижения уровня жизни невозможно, что делает бессмысленной покупку дома.
Агенты по продаже недвижимости любят говорить о том, что цена домов не падает, но все время растет. Это не так. Цена недвижимости ограничивается финансовыми возможностями покупателей, их доходом. Если последний растет, то может расти и цена. В краткосрочной перспективе снижение процента по ипотечным ссудам может имитировать рост дохода.
Дикий рост цена на недвижимость в США 1997-2006 гг объясняется сочетанием нескольких факторов: закачкой экономики "дешевыми" деньгами (снижение ставки центробанка - ФРС), появлением новых финансовых механизмов, позволяющих создавать дериваты на основе заложенных ипотечных ссуд, ростом, а потом "схлопыванием" "пузыря" дот-комов (не нашедшие приложения на бирже излишки денег вкладывались в недвижимость), выдачей ссуд плохим заемщикам и т.п. Всё это привело к появлению обычной финансовой пирамиды на рынке недвижимости.
С 2006 года пирамида рушится, но пока цена среднего дома выше, чем нужно для начала роста (3.6 годовых дохода вместо 3, а с учетом падения доходов у работающих, потери накоплений и инвестиций из-за падения на биржах, цена должна продолжать падать и дальше, даже ниже 3).
Помощь высокорисковым заемщикам, кроме расходов, ограничит предложение жилья, что не даст цене среднего дома снизиться до приемлемых значений. Что отсрочит восстановление строительной индустрии и роста на рынке недвижимости, следовательно, отсрочит выход из рецессии.
Потому при небольших имиджевых потерях (на ближайшие два года), можно было бы достичь скорейшего восстановления экономики. Однако демократы предпочли затянуть кризис, что приведет к потере мест в Конгрессе через 2 года, а то и к проигрышу на президентских выборах в 2012.
